房子越造越好，小区越来越大，但纠纷剪不断理还乱。这样的新闻，我们做过许多：比如昨天本报就报道了从8月12日晚上开始，黄岩某小区的28台电梯就因质量不合格全部停了，如何了局，维修费用谁出，至今没有结果。

　　对于杭州来说，也是如此。小区电梯无人管理，一停数月；物业突然撤出，居民束手无策……像这样关于物管不力的新闻近几年层出不穷，显然，从2002年2月1日起实施的《杭州市物业管理条例》已经无法应对新问题了。

　　种种窘状，如何破题？日前，正在进行网上听证的《杭州市物业管理条例（修订草案）》提出了许多新的管理亮点，力图给出解决之道。昨天，记者也请来物业管理部门工作人员，为大家做解读，看看这部拟出台的新规，可以解决哪些问题，也能为省内其他县市做参考。

　　这些规定可行不可行？如果你有想法的，可以登录杭州市政府门户网站的“网上听证”栏目来拍拍砖。

 

　　相比原有条例，此次修订草案的一大特色是增加了“物业保修金”这一制度。所谓物业保修金，是指用于销售的物业应当设立物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。

　　而关于物业维修基金的规定，也在原条例的基础上进行了细化。

　　解读：物业保修金、物业维修基金两个名词听着挺相似，实际上是两笔钱。

　　物业保修金用在两种情况下：经专业机构鉴定或相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；经规划部门认定没有按照经过批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。

　　比如2006年杭州某小区部分业主发现，自家房子墙体的过梁竟然是用毛竹代替钢筋，因为得到媒体的广泛关注，在相关部门的督促下，此事得到处理。

　　这样的事情如果出现在新条例实施后，那么钱就可以直接从物业保修金中出了。通俗点说，此次新增的物业保修金主要是让大家碰到房屋质量问题，不用担心建设单位赖账了。

　　因为杭州拟规定，保修金由建设单位在办理房屋产权初始登记前，按物业建筑安装总造价2%的比例向保修金管理机构缴纳。而且按照杭州的规定，这笔钱要存够8年。

　　8年后，保修金的本息都将退还给建设单位。如果建设单位不存在了，保修金本息的余额自动转为该物业管理区域的物业维修资金。

　　而物业维修基金则是专项用于物业共有部位、共有设施设备保修期满后的维修改造和更新。首期资金由建设单位在办理房屋产权初始登记之前统一交存，待物业交付时再向业主收取。

　　咱们还是举例说明：比如本报昨日报道了宁波福明家园17个监控探头全部坏掉， 因困于维修经费没有着落，一直无人修理。如果这事发生在杭州，那么这笔维修费用就可以从物业维修基金中支付。

　　鉴于此前小区电梯事故频发，这次修订草案还专门把电梯维修等作为“特殊情况处理”单独列成一条。

　　很多人说物业维修基金余额不足了怎么办？新条例中明确规定：本息余额不足首期交存额30%的时候，业主委员会要进行续筹。

　　还有一大特色是，新条例首次提出了，物业公共部位经营所得可以按业主大会的决定用于弥补物业管理服务费不足、业主大会会议经费、业委会的活动经费以及物业管理方面的其他需要等等。这意味着物业公共部位经营所得的这笔钱，可以使用的地方就更多了。

 

　　在此次修订草案中规定：物业服务企业提前要求解除物业服务合同，应提前3个月书面告知业主委员会，并承担相应违约责任。业主委员会应在被告知日起3个月内，组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。

　　物业服务企业退出项目管理时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府要制订应急预案，由所在地社区居委会负责组织3至6个月的基本保洁、保安等服务。

　　解读：2009年，下沙某楼盘，物业因为与部分业主有矛盾，在合同尚未到期的情况下突然撤出，导致小区垃圾遍地，业主晚上不敢出门。新版物管条例如果实行，那么面临这种突然袭击的小区不仅比原规定多了1个月的“缓冲期”，而且条例还明确提出了政府部门“接管”的办法，这是个比较人性化的措施。

　　选物业就跟选管家一样，肯定要选到满意的，3个月的时间也不一定能选得到。

　　新的规定就提出，先制定应急管理预案，社区居委会组织给社区进行3—6个月的基本保安和保洁，相关的费用按照物价部门规定，由居委会向居民收取。如果3—6个月之后还选不到，就没办法了，由业主自行管理，毕竟居委会也不能无限制“接管”下去。

 

　　在修订草案中，首次提出了业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数原则上不超过业主委员会正式委员人数的50%。

　　业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%时，可以从候补委员中自动递补。

　　解读：在以前物业管理实践中，的确存在过业主委员会集体辞职的情况。如果辞职人数较多，很可能业主大会都开不来了。这次的规定就是为了未雨绸缪。

　　当然，如果业主委员会委员缺额的人数超过了正式委员总人数的50%的，这种情况下就需要重新选举业主委员会了。

 

　　修订草案提出，业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召集时间；逾期未召集的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。

　　解读：此前，国家、省、市相关条例中，业主大会的召集主体一般只规定业主委员会，而这次修订，首次增加了街道办事处、乡镇人民政府以及居委会在特定条件下可以召集业主大会的规定。而且明确了一条：业主大会会议议题涉及改选业主委员会及撤销现任业主委员会决定的，业主大会会议将由街道办事处、乡镇人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。

　　这意味着在一些拖延不决的难题上，政府部门能够快速做出反应，及时介入。